처남 명의로 산 집 처남 죽자 조카들이 반환거부, 돌려받을 방법은?

Q) B씨는 1997년 경기도 용인에 2억을 주고 단독주택을 사면서 처남을 시켜 매매계약을 하고 처남 명의로 소유권이전등기를 하였습니다. 당시 B씨에게 이미 본인 명의 집이 있었기 때문에 1가구 2주택에 대한 중과세를 피하기 위해 무주택자였던 처남 명의로 구입한 것입니다. 이 주택 취득 당시 B씨는 매입할 물건을 선정하기는 하였으나, 계약과정에는 직접 개입하지 않아 매도인은 B씨의 처남을 매수인으로 알고 있었습니다.

 

그 집을 산 지 얼마 후 용인 지역의 택지개발사업으로 인해 땅값이 급상승하기 시작하자, B씨는 처남이 자기 집이라고 주장할까 염려되어 ‘비록 등기는 내 명의지만 구입자금 2억을 B씨가 부담했고, 실제로는 B씨 소유다’는 내용의 확인서를 처남으로부터 받아두었습니다.

 

그런데, 몇 달 전 처남이 사망한 후 처남의 상속인들인 조카들에게 B씨가 돌려달라고 하였으나 조카들이 거부하였습니다. B씨가 처남이 쓴 확인서를 보여주었으나 조카들은 ‘돌려받고 싶으면 소송을 하라’며 막무가내입니다. B씨는 B씨 집임을 뻔히 아는 조카들이 반환을 거부하는 것이 너무 괘씸하여 형사고소라도 하고 싶은 심정입니다. B씨는 처남명의 집을 반환받으려면 어떻게 해야 하는지, 조카들에 대한 형사고소가 가능한지 알고 싶습니다.

 

A) 실질적으로는 자기 소유 부동산인데 아무런 거래관계 없이 그 명의만 다른 사람으로 하는 것을 명의신탁이라고 합니다. 명의신탁은 과거부터 투기, 탈세 등 불법적인 목적으로 악용되어 왔기 때문에 1995년 7월 1일 ‘부동산실권리자명의등기에 관한 법률’(이하 부동산실명법)에 의해서 금지되었고, 이를 위반한 명의신탁자(부동산의 실소유자) 및 수탁자(부동산의 등기상 명의자)에 대해서는 형사처벌을 하고 명의신탁자에 대해서는 과징금을 부과하고 있습니다.

 

이 부동산실명법에 의하면 명의신탁약정과 그 약정에 기한 소유권이전은 무효이기 때문에 명의신탁자는 수탁자에 대하여 명의신탁된 부동산의 반환을 청구할 수 있는 것이 기본 원칙입니다(다만, 수탁자가 타인에게 부동산을 처분하면 반환을 청구할 수 없습니다). 또한, 수탁자가 신탁자의 동의없이 명의신탁된 부동산을 처분하게 되면 횡령죄로 형사처벌을 받게 됩니다.

 

그러나, 명의신탁자가 수탁자의 이름으로 부동산 매매계약을 체결하고 부동산 매도인으로부터 수탁자 앞으로 곧바로 소유권이전등기를 하여 매도인이 명의신탁 사실을 모르는 경우(이를 ‘계약명의신탁’이라고 합니다)에는 부동산실명법이 예외적으로 수탁자 앞으로 된 소유권이전이 유효하다고 인정하고 있습니다(부동산 실명법 제4조 제2항).

 

이런 부동산실명법의 규정에 따라서 위 사례를 해결해보면, B씨가 용인의 집을 취득하면서 처남에게 계약하게 하였고 매도인으로부터 처남에게로 바로 소유권이전등기를 하였기 때문에 처남은 유효하게 이 집의 소유권을 취득하였습니다. 따라서, B씨는 처남 및 처남의 상속인들인 조카들에게 용인 집의 소유권반환을 청구할 수 없고, 횡령죄도 성립하지 않습니다.

 

그렇다고 해서 명의만 빌려준 처남의 상속인들이 아무런 대가도 부담하지 않고 용인 집을 그냥 가질 수 있다는 뜻은 아닙니다. 부동산실명법 규정으로 인해 B씨가 소유권에 기한 반환청구는 할 수 없지만, 아무런 대가를 부담하지 않은 수탁자가 부동산 소유권을 갖는 것은 원인없는 부당한 이득이기 때문에 관련 민법규정에 의해 부당이득반환청구를 수탁자에게 할 수 있는 것입니다.

 

부당이득으로 반환청구할 수 있는 범위가 무엇인가가 문제인데, 판례는 부동산실명법 시행 전후를 나누어, 부동산실명법 시행 전의 계약명의신탁에서는 ‘당해 부동산 자체’가 부당이득이라고 보고(대법원 2008. 11. 27. 선고 2008다62687 판결), 부동산 실명법 시행 후의 계약명의신탁에 대해서는 부동산 매수자금이 부당이득이라고 보고 있습니다(대법원 2008. 2. 14. 선고 2007다69148 2007다69155판결).

 

결론적으로 보면, B씨는 부동산실명법 시행 후인 1997년 계약명의신탁을 했기 때문에 처남의 상속인들인 조카들에게 용인 집의 소유권 반환을 청구할 수는 없고, 용인 집 매수자금 2억을 부당이득으로 반환청구할 수 있을 뿐입니다. 이와 같이 타인명의로 부동산을 취득하게 되면 소유권을 돌려받지 못하거나 분쟁이 생길 가능성이 높고, 형사처벌과 과징금의 위험까지 있으니 매우 신중해야 할 것입니다.

 

조혜정 변호사의 생활법률 37]