■ 주택의 양도와 세금

■ 주택의 양도와 세금

집을 팔았을 때 발생하는 양도소득에 대하여는 양도소득세와 주민세를 신고납부 해야 한다.
2주택 소유자가 주택을 양도하는 경우에는 원칙적으로 먼저 양도하는 주택은 양도소득세를 내야 하고 나중에 양도하는 주택은 양도소득세 비과세 요건을 갖추는 경우 양도소득세를 비과세한다.
그러나, 국민의 주거생활 안정을 위해 일정한 요건을 갖추었거나 부득이한 사유가 있는 경우는 1세대 2주택인 상태에서 양도하여도 양도소득세가 과세되지 않는다.

구 분	양도 소득세	주 민 세
2년 이상 보유주택	양도소득의 9%~36% 1천만원 미만   9% 4천만원 미만  18% 8천만원 미만  27% 8천만원 이상  36%	양도소득세액의 10%
1-2년 보유주택	양도소득의 40%	양도소득세액의 10%
1년 미만 보유주택	양도소득의 50%	양도소득세액의 10%
3주택 이상자의 주택	양도소득의 60%	양도소득세액의 10%
미등기 주택	양도소득의 70%	양도소득세액의 10%

      ○ 2년이상 보유주택의 양도차익이 8천만원 이상일 경우 세율 : 36%
      ○ 고가주택의 양도소득세
            - 1가구1주택 3년보유기간 완성되었더라도 양도가액중 6억원을 초과하는 부분에 대해서는
               양도소득세를 부과한다.
            - 매수4.2억, 매도7.2억 주택일 경우
                    과세대상 양도차익 = 양도차익(3억)x(6억 초과 가액:1.2억)/매도가액7억 = 5천만원
                    양도세액 = 과세대상 양도차익 x 세율
      ○ 2007년 부터는 보유기간별 누진세가 아닌 단일세율(50%과세) 적용됨으로 주의 !!
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                   구분                                과세표준                        적용세율
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                  일반규모                          (07년전면)실거래가           단일세율(50%),장기공제없슴
                  18.15평이하 국민주택규모   (07년전면)실거래가           누진세,장기보유 공제 적용
                                                        (06년 비투기지역)기준시가
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      ○ 양도소득세 계산 방식

             양도가액
          -  취득가액
          -  필요경비(등록세1%,교육세(등록세의20%),취득세1%,농특세(취득세의10%),부동산수수료)
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              양도차익
          -  장기보유특별세액 공제 (양도차익x적용율)
          -  양도소득 기본공제 (2.5백만원/년1회)-1년에 2건 양도하더라도 先1건에 대해서만
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              양도소득 과세표준
           x 양도세율
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              산출세액
           -  예정신고 세액공제(산출세액의 10%)
           -  기타 감면세액
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              자진납부 양도소득세액
           +  주민세 (양도소득세액의 10%)
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              납부세액

○ 장기보유특별공제 (2007년부터는 적용안됨)
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         보유 기간                     장기보유 특별공제액
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         3년이상~ 5년미만         양도차익x10%
         5년이상~10년미만         양도차익x15% (기준면적미만 고가주택25%)
        10년이상~15년미만        양도차익x30% (        "                "     50%)
        15년이상('06년양도분~)  양도차익x45% (       "                 "     50%)
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■ 양도소득세의 신고납부

부동산을 양도한 경우에는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내에 주소지 관할 세무서장에게 예정신고를 해야 한다.
- 교환, 법인에의 현물출자, 공매, 경매, 수용, 협의 매수, 대물변제를 한 경우에도 신고를 해야 한다.
- 예정신고를 하고 세금을 납부하면 내야할 세금의 10%를 공제해 준다.
다만, 1세대1주택등 비과세되는 부동산을 양도한 경우에는 신고를 하지 않아도 된다.

양도소득이 있는 자가 예정신고&·납부를 하지 않았을 때에는 다음해 5월 종합소득세확정신고 기간 중에 확정신고·납부를 해야 하며, 예정신고난 확정신고를 하지 않은 경우에는 정부에서 세금을 결정·고지한다. 특히, 확정신고·납부를 하지 않은 경우에는 무신고가산세(10%) 및 무납부가산세(1일 0.03%)를 부담해야 한다. 

양도차손이 발생할 경우는, 1년내 다른 부동산 거래에서 양도차익이 발생하면 먼저 발생한 양도차손액을 공제해 준다.

■ 아파트 당첨권에 대한 양도소득세

양도소득세 및 주민세가 과세된다. 다만, 재개발 ·재건축 조합원이 분양권을 양도하는 경우 기존주택이 관리처분계인가일(사업시행인가일)과 주택의 철거일 중 빠른날 현재 1세대1주택 비과세 요건을 갖추고, 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 비과세된다. 아파트 당첨권에 대하여는 실지거래가액으로 양도소득세를 계산한다.

[ 1세대1주택 비과세 요건 ]

<1세대1주택 비과세 요건>   1) 1세대가 국내에 1주택을 소유 할 것   2) 3년이상 보유 (단,서울,과천,5대신도시(분당,일산,평촌,산본,중동)는 2년이상 거주요건 추가)          -고등학교 이상의 취학(특수학교제외) -->세대 전원이 이사하는 경우 예외          -질병의 요양 (1년이상)                     -->세대 전원이 이사하는 경우 예외          -직장변경 등 근무상                        -->세대 전원이 이사하는 경우 예외          -재개발 조합원이 사업시행기간중 다른 주택 취득,1년이상 거주하다 관리처분계획에 따라            취득하는 주택으로 세대전원이 이사하는 경우 --> 예외     3) 미등기 양도자산 및 고가주택(양도 실거래가액이 6억원을 초과하는 주택)이 아닐 것   4) 주택의 부수토지는 도시지역 내는 건물정착 면적의 5배, 도시지역 밖은 10배 이내일 것 <1세대의 요건>   1) 거주자/배우자가 동일한 주소 or 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 세대   2) 가족은 거주자/배우자의 직계존비속과 형제자매를 말하며       취학,질병의 요양,근무상/사업상의 형편으로 일시퇴거한 자를 모두 포함   3) 배우자가 없어도 1세대로 보는 경우        -당해 거주자의 연령이 30세 이상이거나 소득이 있는 경우        -배우자가 사망하거나 이혼한 경우        -거주자가 당해 주택을 상속받은 경우    4) 부부간은 각각 단독세대를 구성하더라도 동일세대로 간주    ■ 대체취득 목적의 일시적인 1세대2주택 국내에 1주택을 가진 세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전 주택을 양도하는 경우 1세대1주택으로 본다. 또한 주택이 공공사업의 시행자에게 양도 또는 수용됨으로써 다른 주택을 취득한 경우에는 양도 또는 수용일부터 1년 이내에 그 잔존하는 주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우 이를 1세대1주택의 양도로 본다. -2005년9월30일 2주택 취득 등기한 자는 2006년9월29일 까지 먼저 취득한 주택을 양도해야  양도소득세가 비과세 된다. (등기접수일 기준 or 대금 완납일 기준) ■ 상속으로 인한 1세대2주택 1주택을 소유한 1세대가 상속에 의하여 1세대2주택이 된 경우로서 1세대1주택자가 상속받은 주택은 보유기간의 제한없이 비과세하였으나, 2003년1월1일부터 상속주택은 일반주택과 동일하게 과세된다. 다만, 상속주택 외의 주택 양도시에는 상속주택은 없는 것으로 보아 1세대1주택에 해당하는 경우 양도소득세가 비과세 된다. ■ 노부모 봉양을 위한 1세대2주택 60세(여자의 경우는 55세) 이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함한다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대2주택이 된 경우,  그 중 1주택을 합친 후 2년 이내에 양도하는 경우에는 1세대1주택으로 보아 양도소득세가 비과세된다. ■ 혼인으로 인한 1세대2주택 혼인한 날로부터 2년(1999.12.31. 이전 양도분은 1년)이내에 먼저 양도하는 주택에 대해서 양도일 기준으로 3년보유 요건을 갖추었으면 비과세 된다. ■ 지정문화재 주택으로 인한 1세대2주택 지정문화재 등 전통건조물로 지정된 주택은 증·개축, 매매 등 사유재산권 행사에 많은 제한을 받게 되고 문화재를 보호한다는 측면에서 거주자의 1세대1주택 비과세 판정시 이를 주택으로 보지 아니한다. 따라서 거주자가 문화재 주택외의 일반주택에서 3년이상 거주하거나 5년이상 보유후 양도한 경우에는 1세대1주택으로 보아 양도소득세가 비과세된다. 다만, 지정문화재 주택과 일반주택을 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 지정문화재 주택을 양도하는 경우에는 1세대2주택으로 보아 양도소득세가 과세된다. ■ 농어촌주택 보유에 대한 1세대2주택 상속·이농 및 귀농목적의 농어촌 주택과 농어촌 주택 외의 주택(이하 "일반주택"이라 한다)을 국내에 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택 양도에 따른 1세대1주택 비과세를 판정함에 있어 농어촌주택은 주택으로 보지 않는다. 따라서 농어촌주택 1개와 일반주택 1개를 보유함으로써 일반주택 양도당시 1세대2주택인 경우에도 일반주택을 3년이상 보유하여 비과세 요건을 충족한 경우에는 양도소득세가 과세되지 않는다. (단, 대지200평,건물45평 이내로  취득시 기준시가 7천만원 이하일 것) 반면에, 농어촌 주택을 양도하게 되면면 양도소득세가 과세되는 것이 원칙이나 대체취득 목적의 일시 2주택에 해당되는 경우에는 양도소득세가 과세되지 않는다. ■ 매수자가 등기 이전을 해 가지 않아 1세대2주택이 될 경우 매수자의 등기이전 지연으로 1세대2주택이 된 경우에는 매매계약서 등에 의하여 종전의 주택을 매도한 사실이 확인되면 비과세 된다. (대금완납 등이 증명이 있을 경우만) [부동산 취득 자금출처 조사 생략 기준 금액] 국세청에서는 부동산 취득자의 당해년도와 직전5년간의 소득상황과 자산의 양도.취득상황 등을 전산분석한 후 자금출처 부족혐의자를 선별,취득능력 여부를 사전 검토한다. 그러나, 10년 이내에 취득한 재산가액이 기준금액 미만인 경우에는 자금출처 조사를 생략한다.      ---------------------------------------------------------------------          항   목                                  주택한도          기타자산 한도      ---------------------------------------------------------------------       1. 세대주로서 30세 이상인 자        2억원 미만         5천만원 미만      2. 세대주로서 40세 이상인 자        4억원   "            1억원      "      3. 비세대주로서 30세 이상인 자     1억원   "            5천만원   "      4. 비세대주로서 40세 이상인 자     2억원   "            1억원      "      5. 30세 미만인 자                        5천만원  "          3천만원   "      ----------------------------------------------------------------------   위 기준금액 이상일 경우, 조사결과 자금의 출처를 제시하지 못한 금액에 대하여는 증여세를 물어야 한다. ["3년이상 보유" 규정의 기간계산 기준 ] 1. 취득일 부터 양도일 까지로 한다. 2. 취득일/양도일의 판정    -원 칙 : 당해 주택의 대금을 청산한 날    -대금 청산 전 소유권 이전 등기를 한 경우 --> 등기 접수일    -대금 청산일이 분명치 않을 경우 --> 등기 접수일 3. 가등기 기간은 보유기간 산정에서 제외된다. 4. 동일 세대원 간의 소유권 변동이 있을 경우 -->세대 전체를 기준으로 3년보유 여부 판정 5. 배우자에게 증여한 후, 배우자가 양도한 경우-->증여자,수증자의 보유기간 합산 6. 이혼 위자료로 받은 주택을 양도하는 경우 --> 아내의 보유기간만 계산 7. 재산분할 청구권으로 취득한 주택 --> 이전해준 다른 이혼자의 당초 취득일과 합산 8. 증여 받은 주택 --> 증여 등기 접수일로 부터 계산 9. 주택 상속받은 경우 --> 피상속인의 사망일로 부터 계산 10. 동일 세대원이 경매를 통하여 취득한 후 양도하는 경우 --> 경락대금 완납일 부터 계산 11. 재건축 주택 -->멸실주택과 재건축 주택의 보유기한 합산(재건축 공사기간은 제외) [ 1주택 소유자가 공부상은 주택이나 사실상 상가인 건물을 또 하나 소유하고 있을 경우, 상가 건물을 주택인 아닌 상가로 판정 받기 위한 요건 ]    1. 건축물관리 대장에는 상가건물 중 일부가 주택으로 등재되어 있지만     아파트를 양도할 당시에는 점포로 임대하고 있어 사실상은 주택이 아니었다.  2. 주택의 판정     1세대 1주택에서 “주택”이라 함은 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하며,     건축 허가서 상의 내용 또는 등기 내용에 관계없이 거주의 목적을 위하여 사용되는     건축물은 주택으로 본다.  3. 거주용으로 사용하는지 여부는 공부(등기부등본, 건축물관리대장 등)상의 용도에     관계없이 사실상의 용도에 따라 판단하되,     사실상의 용도 구분이 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 따라 판단한다.  4. 사실의 입증     세무서에서는 모든 과세자료에 대하여 일일이 사실상의 용도를 확인하여     과세할 수 없으므로, 일단 공부상의 용도에 의해 과세대상 여부를 판단한다.     그러므로 사실상의 용도가 공부상의 용도와 다른 경우에는     납세자는 사실상의 용도를 다음과 같은 증빙서류에 의하여 입증 해야 한다.        ? 임대차 계약서 사본        ? 임차인의 주민등록등본        ? 임차인의 사업자 등록증 및 부가 가치세 신고서 사본        ? 임차인 및 인근 주민의 인우 보증서        ? 임대인의 부가 가치세 신고서 및 부동산 임대 공급가액 명세서        ? 기타 점포로 임대했음을 증명할 수 있는 서류  5. 그러므로 위와 같은 경우, 미리 상가건물의 용도를 변경하고      공부를 정리해 두면 나중에 사실을 입증하기 위해 증빙서류를 갖추는 수고를 덜게 된다. [자경농지에 대한 양도소득세 등의 감면]-조특법 &69 농지소재지에 거주하는 거주자가 취득일부터 양도일 사이에 8년이상 계속하여 직접 경작한 토지를 양도하는 때에는 양도일 현재 농지인 경우 양도소득세의 100%를 감면한다.   1.거주요건 농지가 소재하는 시,군,구(자치구인구)안의 지역이나 그지역과 연접한 시,군,구안의 지역에서 거주할것(